Het oneigenlijk gebruik is het gebruiken van (gemeente)grond zonder dat je daarvoor toestemming of een recht voor hebt. Ook wel illegaal grondgebruik.
Daarmee handel je onrechtmatig (en illegaal), waardoor de grondeigenaar kan eisen dat je schadevergoeding betaalt en de grond teruggeeft aan de eigenaar (meestal een gemeente of andere overheidsinstelling). Dat laatste betekent dat je de grond dan moet ontruimen en herstellen in de oude toestand. Gemeentes hebben een eigen beleid over oneigenlijk gebruik van gemeentegrond door inwoners.
Als de grondeigenaar 20 jaar niks doet aan het gebruik dan kan je (soms) na die 20 jaar eigenaar worden van de gemeentegrond. Dat heet verjaring. Dan is het nuttig om een akte van verjaring op te laten stellen.
De gebruiksovereenkomst is de overeenkomst tussen een grondgebruiker en de grondeigenaar, waarin staat dat de gebruiker het recht heeft om de grond van de grondeigenaar te gebruiken. Ook wel bruikleenovereenkomst genoemd.
Gemeenten spreken dat meestal af bij snippergroen. In de gebruiksovereenkomst staan de voorwaarden waaronder de gemeentegrond mag worden gebruikt. Overtreding van die afspraken levert meestal een boete en opzegging van de gebruiksovereenkomst op.
Door een gebruiksovereenkomst treedt de verjaringstermijn niet in, omdat je als grondgebruiker dan niet de bezitter van de grond bent. De grondgebruiker erkent dan namelijk dat de grondeigenaar de eigendom heeft van de grond. Je houdt of gebruikt dan de grond. Dat is anders als je de gebruiksovereenkomst niet tekent en de grond alsnog in bezit neemt.
De koopakte is een overeenkomst waarmee men de koop van een onroerende zaak regelt. De meest voorkomende koopovereenkomst is natuurlijk de koop of verkoop van een huis. Maar er bestaan ook koopaktes voor andere zaken, zoals vliegtuigen, boten, garageboxen en dergelijke. In Amsterdam wordt een koopakte altijd door een notaris opgesteld, in de rest van Nederland niet.
Het is de definitieve overeenkomst waarmee de eigendom overgaat, ook de prijs en andere voorwaarden staan in de akte. De akte wordt bij registergoederen ingeschreven in het register.
In een artikel leggen we uit wat het verschil is tussen een transportakte en een koopakte.
Een erfdienstbaarheid is een beperkt recht dat je hebt op een zaak van iemand anders. Bijvoorbeeld in de vorm van een recht van overpad. Je hebt dan het recht om over een stuk grond van jouw buur te lopen. Jouw buur moet dan respecteren dat jij over zijn grond loopt.
Voor het vestigen van een recht van dit recht moet je bij de notaris een notariรซle akte laten maken. Die vestigingsakte moet vervolgens worden ingeschreven in het Kadaster.
Daarnaast kan een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan. Dat kan bijvoorbeeld als door een fout de akte nooit is ingeschreven in het Kadaster en je tien jaar lang gebruik hebt gemaakt van de grond.
Als je jouw grond (met woning) verkoopt, dan gaat het recht mee over. De nieuwe eigenaar heeft dan ook het recht van erfdienstbaarheid. Dit geldt ook als jouw buur zijn of haar grond verkoopt. De nieuwe eigenaar moet jouw oorspronkelijke recht dan ook respecteren. Erfdienstbaarheid is een zogenaamd zakelijk recht.
Het kadastraal perceel is het perceel dat je kunt vinden op een kadastrale kaart. In het kadaster staan de grenzen van een perceel. Om een kadastraal perceel te kunnen (ver)kopen moet je een notaris inschakelen. In de notariรซle akte staat het kadastraal perceelnummer, zodat er geen onduidelijkheid bestaat over welk perceel het gaat.
De kadastrale grens is de erfgrens van een kadastraal perceel dat in het kadaster staat geregistreerd. Die grens is vastgelegd door inschrijving van de notariรซle akte waarmee de eigendomsoverdracht van het perceel plaatsvond. In die akteย staat namelijk beschreven welk kadastraal perceel (met welk kadastraal perceelnummer) wordt overgedragen.
Door verjaring kan de kadastrale grens die op de kadastrale kaart staat afwijken van de daadwerkelijke erfgrens. Als je meent dat door verjaring de kadastrale erfgrens is veranderd, kan je bij de notaris een akte van verjaring laten opmaken en inschrijven in het kadaster.
De erfgrens is de grens waar het erf eindigt, juridisch ook wel kavel of perceel. De eigendom van de grond strekt zich dus uit tot de erfgrens. Bij de eigendomsoverdracht van een stuk grond zal de notaris een beschrijving van deze grens opnemen in de notariรซle akte.
Door verjaring kan de werkelijke erfgrens anders zijn dan die is ingeschreven in het kadaster. Dat iemand door verkrijgende verjaring zijn erf wijzigt komt overigens niet snel voor. Als je twintig jaar lang de grond van de buur bezit dan kan je wel eigenaar worden van die in bezit genomen grond. Dan is de grens verschoven door verjaring. In dat geval kun je een akte van verjaring laten opstellen door de notaris. Gebruikt een buur de grond te kwader trouw, dan noem je dat oneigenlijk gebruik.
Bomen moeten minimaal twee meter van de erfgrens geplant worden. Zie ook erfafscheiding.
De vormerkung (uit het Duits) is de inschrijving van de koopovereenkomst van een woning in het Kadaster. Hiermee bescherm je de koper tegen een beslag of faillissement van de verkoper dat ontstaat na de verkoop . In dat geval kan de koop van de woning alsnog doorgaan (zonder nadelige gevolgen voor de koper).
Verkrijgende verjaring is het eigenaar worden van een zaak door die zaak voor een bepaalde tijd te bezitten of te gebruiken (terwijl je eigenlijk geen eigenaar was).
Roerende zaken (zoals een fiets of auto) verkrijg je na drie jaar bezit. Andere zaken, zoals registergoederen (zoals aan een stuk grond) verkrijg je na tien jaar bezit. Je verkrijgt dan het eigendomsrecht.
Hiervoor moet je wel bezitter te goeder trouw zijn. Je koopt een huis, waarbij je mag veronderstellen dat de ernaast gelegen strook grond ook jouw eigendom is geworden. Na tien jaar bezit wordt die strook grond ook jouw eigendom. Dit komt overigens niet snel voor, omdat de notaris bij de eigendomsoverdracht onderzoek zal doen in het Kadaster. Je kan aannemen dat de eigendom van de grond daar juist in staat vermeld. Gebruik je grond terwijl je weet dat dit niet van jou is, dan noem je dat oneigenlijk gebruik
Het kan wel voorkomen als een recht van overpad per ongeluk niet is ingeschreven in het Kadaster. Dan word je na tien jaar alsnog eigenaar van het recht van overpad, ook al was die nooit ingeschreven.
Om de verjaring officieel te maken, kun je een akte van verjaring laten opmaken bij de notaris. Als die akte wordt ingeschreven in het Kadaster, dan staat de zaak (het registergoed) op jouw naam.
De reststrook is een stuk grond van de gemeente (of ander overheidsorgaan) dat naast jouw eigen grond ligt. De gemeente biedt in sommige gevallen de mogelijkheid om de reststrook van de gemeente te kopen of te huren. Voor de eigendomsoverdracht van een reststrook heb je een notariรซle akte nodig (een transportakte). Daar komen ook overdrachtsbelasting en kadasterkosten bij voor de koper.
Door verjaring kan je eigenaar worden van een reststrook, zonder dat je het stuk grond van de gemeente hebt gekocht of gehuurd.
