Het oneigenlijk gebruik is het gebruiken van (gemeente)grond zonder dat je daarvoor toestemming of een recht voor hebt. Ook wel illegaal grondgebruik.
Daarmee handel je onrechtmatig (en illegaal), waardoor de grondeigenaar kan eisen dat je schadevergoeding betaalt en de grond teruggeeft aan de eigenaar (meestal een gemeente of andere overheidsinstelling). Dat laatste betekent dat je de grond dan moet ontruimen en herstellen in de oude toestand. Gemeentes hebben een eigen beleid over oneigenlijk gebruik van gemeentegrond door inwoners.
Als de grondeigenaar 20 jaar niks doet aan het gebruik dan kan je (soms) na die 20 jaar eigenaar worden van de gemeentegrond. Dat heet verjaring. Dan is het nuttig om een akte van verjaring op te laten stellen.
De gebruiksovereenkomst is de overeenkomst tussen een grondgebruiker en de grondeigenaar, waarin staat dat de gebruiker het recht heeft om de grond van de grondeigenaar te gebruiken. Ook wel bruikleenovereenkomst genoemd.
Gemeenten spreken dat meestal af bij snippergroen. In de gebruiksovereenkomst staan de voorwaarden waaronder de gemeentegrond mag worden gebruikt. Overtreding van die afspraken levert meestal een boete en opzegging van de gebruiksovereenkomst op.
Door een gebruiksovereenkomst treedt de verjaringstermijn niet in, omdat je als grondgebruiker dan niet de bezitter van de grond bent. De grondgebruiker erkent dan namelijk dat de grondeigenaar de eigendom heeft van de grond. Je houdt of gebruikt dan de grond. Dat is anders als je de gebruiksovereenkomst niet tekent en de grond alsnog in bezit neemt.
Een erfdienstbaarheid is een beperkt recht dat je hebt op een zaak van iemand anders. Bijvoorbeeld in de vorm van een recht van overpad. Je hebt dan het recht om over een stuk grond van jouw buur te lopen. Jouw buur moet dan respecteren dat jij over zijn grond loopt.
Voor het vestigen van een recht van dit recht moet je bij de notaris een notariële akte laten maken. Die vestigingsakte moet vervolgens worden ingeschreven in het Kadaster.
Daarnaast kan een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan. Dat kan bijvoorbeeld als door een fout de akte nooit is ingeschreven in het Kadaster en je tien jaar lang gebruik hebt gemaakt van de grond.
Als je jouw grond (met woning) verkoopt, dan gaat het recht mee over. De nieuwe eigenaar heeft dan ook het recht van erfdienstbaarheid. Dit geldt ook als jouw buur zijn of haar grond verkoopt. De nieuwe eigenaar moet jouw oorspronkelijke recht dan ook respecteren. Erfdienstbaarheid is een zogenaamd zakelijk recht.
Het kadastraal perceel is het perceel dat je kunt vinden op een kadastrale kaart. In het kadaster staan de grenzen van een perceel. Om een kadastraal perceel te kunnen (ver)kopen moet je een notaris inschakelen. In de notariële akte staat het kadastraal perceelnummer, zodat er geen onduidelijkheid bestaat over welk perceel het gaat.
De kadastrale kaart toont de ligging van een kadastraal perceel. Het geeft dus aan hoe een stuk grond staat geregistreerd in het kadaster. Op de kaart staan niet de afmetingen van het perceel. Wel staan er de kadastrale grenzen, perceelnummers, straatnamen en huisnummers op.
Let wel op dat door verjaring de werkelijke eigendomssituatie anders kan zijn.
De kadastrale kaart kan je opvragen bij het kadaster.
De kadastrale grens is de erfgrens van een kadastraal perceel dat in het kadaster staat geregistreerd. Die grens is vastgelegd door inschrijving van de notariële akte waarmee de eigendomsoverdracht van het perceel plaatsvond. In die akte staat namelijk beschreven welk kadastraal perceel (met welk kadastraal perceelnummer) wordt overgedragen.
Door verjaring kan de kadastrale grens die op de kadastrale kaart staat afwijken van de daadwerkelijke erfgrens. Als je meent dat door verjaring de kadastrale erfgrens is veranderd, kan je bij de notaris een akte van verjaring laten opmaken en inschrijven in het kadaster.
De erfgrens is de grens waar het erf eindigt, juridisch ook wel kavel of perceel. De eigendom van de grond strekt zich dus uit tot de erfgrens. Bij de eigendomsoverdracht van een stuk grond zal de notaris een beschrijving van deze grens opnemen in de notariële akte.
Door verjaring kan de werkelijke erfgrens anders zijn dan die is ingeschreven in het kadaster. Dat iemand door verkrijgende verjaring zijn erf wijzigt komt overigens niet snel voor. Als je twintig jaar lang de grond van de buur bezit dan kan je wel eigenaar worden van die in bezit genomen grond. Dan is de grens verschoven door verjaring. In dat geval kun je een akte van verjaring laten opstellen door de notaris. Gebruikt een buur de grond te kwader trouw, dan noem je dat oneigenlijk gebruik.
Bomen moeten minimaal twee meter van de erfgrens geplant worden. Zie ook erfafscheiding.
De akte van verjaring is de notariële akte waarin de notaris verklaart dat je van mening bent dat je door verjaring eigenaar bent geworden van een registergoed. Ook wel verklaring van verjaring.
In de akte van verjaring staat:
- Welk registergoed door verjaring is verkregen (bijvoorbeeld een stukje grond dat eerst van de gemeente was)
- Tegen wie de verjaring werkt (dus wie de vorige eigenaar van de grond was)
- Welke feiten tot verjaring hebben geleid (zo is bezit vereist)
- Of de verjaring wel/niet wordt betwist
Als je door verjaring eigenaar bent dan kun je dat vastleggen door de akte van verjaring in te laten schrijven in het Kadaster. Je hebt daarvoor wel bewijs van verjaring nodig. De notaris zal de akte ook voorleggen aan degene die in het Kadaster staat aangegeven als eigenaar. Als diegene niet akkoord gaat, moet je genoeg bewijs hebben om de notaris te overtuigen dat jij door verjaring inmiddels eigenaar bent.
Let op: de inschrijving van de akte van verjaring heeft alleen tot gevolg dat het openbaar is geworden dat je zegt eigenaar te zijn van iets. In het Kadaster zal het stuk namelijk op jouw naam komen te staan. Het betekent dus niet dat je daarmee dus ook echt door verjaring eigenaar bent geworden.
De kavel is een stuk grond dat je voor een bepaald doeleinde gebruikt. Bijvoorbeeld een bouwkavel (voor huizen of bedrijfspanden) of landbouwkavel. Je kunt een kavel meestal herkennen aan omheining, bebouwing of afrastering van het stuk grond. In het kadaster staat vastgelegd wat de omvang is van een bepaalde kavel. In het kadaster staan de juridische grenzen. Door verjaring kan echter het zijn dat het kadaster niet meer de daadwerkelijke situatie weergeeft.
Een kavel is niet hetzelfde als een perceel. Zo kan een kavel uit meerdere percelen bestaan. Die percelen kunnen ieder afzonderlijk worden bezwaard met beperkte rechten, zoals een hypotheek of erfdienstbaarheid.
Verkrijgende verjaring is het eigenaar worden van een zaak door die zaak voor een bepaalde tijd te bezitten of te gebruiken (terwijl je eigenlijk geen eigenaar was).
Roerende zaken (zoals een fiets of auto) verkrijg je na drie jaar bezit. Andere zaken, zoals registergoederen (zoals aan een stuk grond) verkrijg je na tien jaar bezit. Je verkrijgt dan het eigendomsrecht.
Hiervoor moet je wel bezitter te goeder trouw zijn. Je koopt een huis, waarbij je mag veronderstellen dat de ernaast gelegen strook grond ook jouw eigendom is geworden. Na tien jaar bezit wordt die strook grond ook jouw eigendom. Dit komt overigens niet snel voor, omdat de notaris bij de eigendomsoverdracht onderzoek zal doen in het Kadaster. Je kan aannemen dat de eigendom van de grond daar juist in staat vermeld. Gebruik je grond terwijl je weet dat dit niet van jou is, dan noem je dat oneigenlijk gebruik
Het kan wel voorkomen als een recht van overpad per ongeluk niet is ingeschreven in het Kadaster. Dan word je na tien jaar alsnog eigenaar van het recht van overpad, ook al was die nooit ingeschreven.
Om de verjaring officieel te maken, kun je een akte van verjaring laten opmaken bij de notaris. Als die akte wordt ingeschreven in het Kadaster, dan staat de zaak (het registergoed) op jouw naam.
