De koopakte is een overeenkomst waarmee men de koop van een onroerende zaak regelt. De meest voorkomende koopovereenkomst is natuurlijk de koop of verkoop van een huis. Maar er bestaan ook koopaktes voor andere zaken, zoals vliegtuigen, boten, garageboxen en dergelijke. In Amsterdam wordt een koopakte altijd door een notaris opgesteld, in de rest van Nederland niet.
Het is de definitieve overeenkomst waarmee de eigendom overgaat, ook de prijs en andere voorwaarden staan in de akte. De akte wordt bij registergoederen ingeschreven in het register.
In een artikel leggen we uit wat het verschil is tussen een transportakte en een koopakte.
De splitsingsakte is de notariële akte waarmee je de eigendom van een gebouw en bijbehorende grond kunt splitsen in aparte appartementsrechten.
In de splitsingsakte staat beschreven welk gebouw je splitst en in welke delen. Ook bevat de akte een splitsingsreglement. Ook kan de akte bepalen dat de appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartementsrecht te splitsen. Na ondertekening schrijft de notaris de akte in in het kadaster.
Voor het wijzigen van de splitsingsakte is een besluit van de Vereniging van Eigenaars VvE nodig. Ook die wijziging moet via een notariële akte geregeld en ingeschreven.
Het splitsingsreglement is een document dat hoort bij een splitsingsakte. Hierin staan afspraken tussen eigenaren van appartementsrechten. De gezamenlijke appartementseigenaren hebben bepaalde rechten en plichten gebaseerd op dit splitsingsreglement. Bijvoorbeeld over de kostenverdeling van onderhoud, of afspraken over de ruimtes van het gebouw met gezamenlijk gebruik. In het reglement kun je de afspraken in de splitsingsakte verder uitwerken en op maat maken.
Ook wordt met de splitsingsakte een Vereniging van Eigenaars VvE opgericht. Als een appartementseigenaar het splitsingsreglement niet naleeft kan de VvE daartegen optreden.
Daarnaast kun je nog specifiekere regels schriftelijk vastleggen in een huishoudelijk reglement. Dit is niet verplicht. Een splitsingsakte en splitsingsreglement zijn dat wel.
De appartementseigenaar heeft het eigendomsrecht van een appartementsrecht. Hij of zij mag dan exclusief gebruik maken van een appartement (privégedeelte van een gebouw). Daarbij is de eigenaar gebonden aan de afspraken uit de splitsingsakte en moet het splitsingsreglement naleven. Juridisch gezien ben je dus geen eigenaar van het appartement, maar slechts van het appartementsrecht.
Een appartementseigenaar mag in zijn of haar privégedeelte veranderingen aanbrengen, zoals verbeteringen of nieuwe privé-installaties, tenzij dit nadelig is voor andere appartementen. Het splitsingsreglement kan bepalen dat voor veranderingen toestemming nodig is.
Als je appartementseigenaar bent, dan ben je automatisch en verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Je hebt dan toegang tot de vergadering en mag meestemmen over besluiten van de VvE. Je bent ook verplicht om contributie te betalen.
Het kettingbeding is een verplichting voor de koper om een bepaalde afspraak ook op te leggen aan de volgende koper. Als je het beding niet doorgeeft dan moet je een boete betalen aan degene die jou dat beding heeft opgelegd. De akte waarin een kettingbeding is opgenomen bevat namelijk meestal een boetebeding.
Voorbeeld kettingbeding
Een voorbeeld van een kettingbeding is de afspraak in een leveringsakte dat de tuin niet mag worden bebouwd. Die afspraak moet je ook opleggen aan de opvolgende eigenaar.
Denk bijvoorbeeld ook aan het geval dat je een bedrijfspand koopt. Bij die koop geldt een verbod om een bepaald soort bedrijf daarin te vestigen. Dat verbod moet je dan ook opleggen als je het bedrijfspand verkoopt aan een ander.
Kettingbedingen kunnen in allerlei aktes worden opgenomen. Denk aan een koopakte, hypotheekakte en erfpachtakte. Je vestigt een dergelijk recht altijd bij de notaris.
De kadastrale grens is de erfgrens van een kadastraal perceel dat in het kadaster staat geregistreerd. Die grens is vastgelegd door inschrijving van de notariële akte waarmee de eigendomsoverdracht van het perceel plaatsvond. In die akte staat namelijk beschreven welk kadastraal perceel (met welk kadastraal perceelnummer) wordt overgedragen.
Door verjaring kan de kadastrale grens die op de kadastrale kaart staat afwijken van de daadwerkelijke erfgrens. Als je meent dat door verjaring de kadastrale erfgrens is veranderd, kan je bij de notaris een akte van verjaring laten opmaken en inschrijven in het kadaster.
Het appartementsrecht is een aandeel in het eigendomsrecht van een gebouw. Hiervoor is een splitsingsakte van de notaris vereist. Het eigendomsrecht van het gebouw wordt dan opgesplitst in appartementsrechten. Door splitsing kunnen appartementseigenaren exclusief gebruik maken van hun appartement in het gebouw. Het appartementsrecht is een zogeheten zakelijk recht.
Bij het vestigen van dat appartementsrecht richt de notaris een Vereniging van Eigenaren op. Appartementseigenaren zijn daarvan verplicht lid.
In de splitsingsakte is altijd een splitsingsreglement opgenomen. Daarin staan afspraken over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Je bent namelijk samen met de andere appartementseigenaren verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het hele gebouw.
Een Vereniging van Eigenaren is een bijzondere vereniging. Het betreft de eigenaren van verschillende appartementen, de appartementseigenaren, in een blok.
Samen vormen zij een vereniging om hun gemeenschappelijk belangen te behartigen. Zoals het onderhoud en de schoonmaak. Ook kan de vereniging regels opstellen. Lidmaatschap van een dergelijke vereniging is vaak verplicht. Ook is er een maandelijkse bijdrage (contributie) verschuldigd. In principe heeft ieder lid één stem, ook al heb je meer dan één appartement.
De VvE is meestal direct opgericht met de splitsingsakte. Deze twee documenten moet je in samenhang bekijken en beoordelen.
